武漢樓市已現崩盤跡象 武漢樓市新年“溫柔”上揚

發布時間:2019-04-02 01:29:06 來源: 合同范本 點擊:

  經過“金九銀十”的銷售旺季后進入11月份,按照往年的規律,樓市開始進入淡季。可是,年底武漢樓市淡季不淡,11月份的成交量更是創下半年歷史新高。   根據武漢房地產信息網數據顯示,目前全市12月份第一周的成交均價在3350元每平方米,同比增長了280元每平方米,價格漲幅為9.1%。當然,這些數據顯示的僅僅是短期的價格變動,可能緣于一段時期內部分主推樓盤差異的影響,主要是市區商品房的銷售情況好于近郊,精裝修的住房銷售情況好于毛?房,中高價格的住宅放量多于低價位的住宅的幾大因素。如果低價樓盤集中大量上市,均價肯定是會受到影響的,但是從中長期走勢來看,武漢樓市未來仍將處于溫和上漲的態勢。
  年底開盤的一些中高檔樓盤,像華潤置地?鳳凰城、保利金國際廣場、錦江國際城等樓盤的均價都在4000元/平方米以上,而且高檔樓盤推盤量較大,今后一段時間內樓市將保持整體上揚的態勢。以錦江國際城為例,其自9月25日開盤來,成交均價都超過5500元/平方米,另外一些小區規模在20萬平方米以上的大盤銷售和均價也都不低。
  
  三道坎后 武漢房價進入“盤整期”
  
  幾年前人購新房20萬元是個坎,到了2004年30萬元的坎大家似乎也都能接受了,隨著水漲船高,2005年武漢人購新房的心理承受底線已經直逼40萬元大關。雖然目前的走向并不像前些年那樣瘋狂,人們還是持幣觀望的多,但就房屋單價而言,每平方米從3年前的2000多元上升到現在的價位,如今3000多元的單價已經被大多數購房者接受,而價格超過四、五千的中高價位的樓盤也逐漸開始引起人們的注意。畢竟樓盤質量和開發商的實力以及地區的優勢還是人們購房時的焦點。
  總體看來,今年武漢樓市各季度的漲幅甚微,比去年、前年的漲幅要低得多。如果購買一套120~140平方米左右普通住宅,總價將會在40萬元上下,買房人精挑細選更趨理性。有關專家認為,總價40萬元的房價的承受底線會有一個較長的盤整期。
  
  樓市火是需求的實際增長
  
  與國內的一線城市相比較,武漢,無論從經濟總體規模,還是從房地產業上看,只能算二線城市。當上海、北京樓市瘋狂之時,武漢就相對比較平靜。北京的購買力太強,上海人口基數是武漢的近兩倍,還有很大一部分外來人口長期在上海居住工作,臺灣人、香港人還有世界500強的外資企業,市場的總體需求大,所以上海本地人加上外地人炒房的特別多,致使上海樓市出現驚心動魄地飛漲!
  中國房地產的增幅早已超過經濟增長率,房價必然有個增幅減慢的過程,社會需求在得到一定滿足的同時,高房價同時也會制約需求。受2004~2005年出臺的一系列政策影響,房地產一線城市的盲目投資、投機熱度已經明顯降溫。房地產政策已經基本抑制了大面積的開發商的盲目開發和購房人的盲目投機行為,這對建立健康、穩定的經濟秩序是相當有益的。回過頭來看武漢,購房以自住的為多,很多人也只是多買一、兩套房出租,武漢的房價并不是職業炒手炒上去的。所以,武漢市的房價的增長實際需求的增長的結果。
  
  土地和需求是對市場的另一種支撐
  
  2005年房價快速上漲很大程度上是受到需求略大于供給的影響(有關部門統計表明,2005年前三季度,武漢市住房的供求比例為1:1.17)。展望2006年,住宅產品需求量不會有明顯變化,供應量則會由于土地供應規模的減少而相應降低,總體供求不平衡的矛盾仍將繼續乃至進一步加劇。
  土地供應制度的改革,對房價形成強有力的支撐。不管是高房價拉動高地價,還是高地價促成高房價,作為房價重要組成部分且所占比重越來越大的樓面地價,在其他費用(建安成本、稅費、前期費用)基本不變的前提下,成為影響房價走勢中最為敏感的神經。高昂的土地獲取成本必然要被開發商轉移到房價中來,在成交的樓面地價越來越高、拆遷費用越來越貴的2006年,指望房價下跌恐怕不太現實。
  另外值得一提的是,隨著購房者對市場的需求不斷增加,樓盤整體素質也會不斷提高。商品房的價格組成實際上包含四個部分:1、建筑物本身的建造成本(包括地價);2、社區配套、景觀;3、社會資源配套;4、軟性投入。從目前的情況來看,不管是出于主動還是被動目的,產品的綜合素質都在不斷提高,建造工藝也在不斷改進,無論是“硬性”投入,還是“軟性”投入,樓盤綜合成本都在迅速增加,與之相對應的是,房價的小幅上漲有了令人信服的理由。
  
  兩條地鐵今年開工 地鐵沿線抗跌性強
  
  交通是城市的命脈,過橋交通是武漢城市交通的重點。目前長江一橋、長江二橋的車流量已經超過了設計通行量。近幾年,武漢的房地產業和武漢的城市發展一樣飛速前進。房價、交通、市容等,幾乎武漢的每個角落里都昂揚著“中部崛起”的音符。2005年8月,武漢市城投公司確定未來5年將投資580億元,實施城市快速軌道交通等58個重點建設項目。2005年9月,武漢市拿出400萬元重金招標江城未來15年規劃,一心要將自己建設成為最宜居住的城市。目前,武漢道路、橋梁、地鐵、輕軌的建設如火如荼,對提高武漢整體城市價值相當有益。城市建設不減緩,也預示者城市競爭力的不斷強大以及人們對房地產市場不會出現下滑的良好預期。
  從去年年底開始,武漢進入軌道交通建設高峰期:隨著輕軌二期續建工程的開工,今年年內,穿越長江與連通武昌兩大火車站的兩條地鐵線,將同時修建。軌道交通一號線(輕軌)二期,西段從宗關車站向西延伸到金山大道,東段從黃浦路站向東延伸至堤角,長約18公里。按照最新走向,軌道交通二號線一期北起常青花園馬池路,經漢口火車站、青年路,由江漢路下穿過長江,經武昌和平大道、螃蟹甲、中南路至魯巷,長26公里至27公里;四號線一期從武昌火車站經中南路、洪山廣場、中北路至武漢火車站,長15公里至16公里。2012年,三條軌道線建成后,武漢軌道交通達到70公里,可承擔1/4-1/3的南北向過江客流量,并快速銜接三大火車站和幾大汽車站等對外交通樞紐。
  作為湖北省唯一的單核城市,武漢以其優越的地理位置、濃郁的商業氛圍、豐富的人力資源對周邊地區富裕階層保持著足夠的吸引力。基于對目前市場的總體態勢判斷,對于軌道交通貫通后給武漢房產帶來的影響,雖然不一定會像之前有關人士認為的那樣脫僵暴漲,但至少在地鐵沿線的樓盤的抗跌性相對較好還是值得買家關注的。
  
  不會大起大落,是一種溫柔似的上漲
  
  根據政府公布的相關數據和業內人士的分析,新年里武漢房價將進一步上漲,但升幅有限,局部地區的房價有下跌的壓力。
  一直以來,武漢房價水平偏低,在省會級城市中形成獨有的“洼地效應”。經過近兩年的快速發展,武漢市房價水平漸漸趕上全國平均水平,房價基數處于較高位置,決定房價的漲幅不可能始終維持較高水平,漲幅有限。
  另外,近兩年來房價過快上漲,造成居民實際購買力相對縮水,供求關系也將逐漸趨于平衡。從第三季度的武房指數來看,近一年來,武漢住宅平均價格上漲了428.46元/平方米,漲幅為18.75%,漲幅最快的橋口區達到775.83元/平方米,漲幅達到39.16%。僅以100平方米的小三房為例,房總價上漲了近8萬元,別說一般家庭一年存不了8萬元,恐怕大多數家庭年收入也達不到8萬元。房價漲幅超過居民收入漲幅的直接后果是居民購買力相對縮水,導致供求關系趨向平衡乃至于供過于求。特別是在供應量相對集中的郊區版塊,不排除房價變相走低的可能。
  因此,維持小幅攀升的格局是新年里武漢房價的總體趨勢,大起和大落的可能性都不大。房價總的趨勢是上漲,但不排除一些區域因供應過大,價格上漲過快不得不降價銷售

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